Договор купли-продажи по доверенности

Когда вам предстоит оформить и заключить какой-либо договор купли-продажи, но совершенно нет времени на эту процедуру, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации вы имеете возможность поручить этот процесс своему доверенному лицу, для чего оформить и заверить у нотариуса доверенность, наделяющую вашего представителя правами по заключению договора купли-продажи.

Сразу стоит отметить, что вы должны крайне внимательно составить подобную доверенность и только в отношении того лица, которому вы можете доверять на 100%, ведь если на кону крупная сумма, то соблазн у доверенного лица тоже будет велик, это во-первых, а во-вторых, квалификация и мотивированность вашего представителя тоже должны быть на уровне, чтобы его не обманула противоположная сторона сделки, составив витиеватый договор купли-продажи по доверенности, который ставит в итоге вас в проигрышное положение.

• Какие бывают типы доверенностей?
• Каким может быть содержание доверенности?
• Нотариальное заверение доверенности
• Требования к доверенному лицу
• Проверка законной силы доверенности
• Кто кроме нотариуса может удостоверить доверенность?
• Как грамотно оформить договор купли-продажи
• Риски при купле-продаже квартиры по доверенности

Каким образом подготовить договор купли-продажи по доверенности и на что именно обратить своё внимание в этом процессе мы и разберемся в этой публикации, хотя вы всегда можете поручить это работу профессиональному юристу, что снизить риски.

Какие бывают типы доверенностей?

По действующему законодательству в России доверенности подразделяются в зависимости от правовых рамок компетенций доверенного лица, а также времени и характера их действия на несколько типов:

1. разовые доверенности;
2. периодические доверенности;
3. генеральные доверенности.

Для оформления доверенности любого из перечисленных типов доверенный гражданин не обязан являться в нотариальное бюро вместе с тем, кто оформляет на него документ, он может передать свои гражданские документы доверителю для нотариального заверения.

Помните, что у нотариальных контор есть готовые шаблоны для формирования стандартных доверенностей, поэтому нет необходимости самому заранее составлять шаблон. При этом когда речь идёт о нестандартных сделках, сложных ситуациях, где больше двух сторон участвуют в контракте, а также в случае продажи дорогостоящих активов или, например, дорогих объектов недвижимости — мы рекомендуем привлекать юриста, чтобы строго уточнить полномочия доверенного лица и прописать всё это в доверенности. Помните, что не указанные в нотариально заверенной доверенности действия уполномоченный вами гражданин совершать не имеет права.

Каким может быть содержание доверенности?

Жестких требований к содержанию доверенности не существует, оно может быть любым, самое главное — необходимо четко указать границы полномочий доверенного лица, а также условия, когда эти полномочия могут быть применены.

Мы советует указывать в доверенности те государственные органы, куда доверенное лицо имеет право обратиться при подготовке документов, прилагаемых к договору купли-продажи.

Чем строже будут указаны права доверенного, а также характеристики предмета сделки купли-продажи нотариусом в доверенности, тем надежнее вы как поручитель будете защищены от проблем и возможных злоупотреблений со стороны доверенного лица.

Нотариальное заверение доверенности

Порядок нотариального заверения доверенности регламентируется законодательством — нотариус обязан ознакомиться с доверителем и его имущественными правами, а также в дееспособности как доверителя, так и доверенного лица, что должно обеспечить объективную возможность представлять интересы одной из сторон будущей сделки купли-продажи, как при её заключении, так и в государственных регистрационных органах в случае необходимости.

Популярность оформления подобных доверенностей растет, так как растёт число предпринимателей и бизнесменов в стране, а значит растет и число сделок, в том числе и с недвижимостью и с дорогими активами. Правильно заверенная доверенность избавит обе стороны от потенциальных проблем, решать которые лучше до суда.

Требования к доверенному лицу

Основное требование законодательства Российской Федерации к доверенным лицам, вне зависимости от того, представляет ли человек интересы другого физического лица, или является представителем юридического лица — они в обязательном порядке должны быть совершеннолетними и дееспособными. Иных требований нет, таким образом с точки зрения закона неважно какое образование у доверенного лица, юридическая квалификация или трудовой стаж.

Существуют несколько категорий, которыми можно классифицировать доверенных лиц:

• Посредники на доверии — доверитель может выбрать любого близкого человека: родственника, друга или коллегу, вне зависимости от ожидаемо необходимых юридических знаний и навыков.
• Представители по закону — есть категория лиц, которые могут представлять интересы сирот, недееспособных граждан, при этом они не обязаны получать доверенности и заверять её нотариально, так как являются государственными служащими, либо обладают законными правами опекунов или попечителей. Такие представители могут даже перепоручать свои права представлять опекаемых граждан другим людям (то есть в свою очередь оформлять доверенности на других).
• Профессиональные представители — к этой категории можно отнести профессиональных риэлторов, которые регулярно ведут сделки купли-продажи объектов недвижимости, заключая контракты по купле-продаже квартир, домов, земельных участков или гаражей. Они, как правило, берут на себя всю работу по сбору документов и регистрации права собственности на недвижимость на нового владельца, для чего им и необходима нотариально заверенная доверенность от покупателя.
• Профессиональные юристы — частные юристы (адвокаты) или юридические фирмы (адвокатские конторы), которые ведут крупные сделки на большие суммы, оказывая посреднические услуги «под ключ». Поскольку такие игроки обладают большой экспертизой и опытом — им легче проверить все аспекты будущей сделки купли-продажи, оценить потенциальные риски и свести их к минимуму.

Проверка законной силы доверенности

В соответствии со статьей 34.1. Закона про «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» N 4462-I от 11 февраля 1993 года в России действует «Единая информационная система нотариата», с помощью которой можно проверить нотариально заверенные доверенности. Оператором сервиса для проверки доверенностей является Федеральная нотариальная палата, при этом открытая часть сервиса для проверки доверенностей функционирует на сайте http://reestr-dover.ru/ где по реквизитам можно узнать, была ли заверена нотариусом та или иная доверенность, и не была ли она отменена доверителем.

Заполнив соответствующие поля можно выяснить даже кем именно была выдана и заверена конкретная доверенность на проведение той или иной сделки, так как по закону в России каждый нотариус имеет государственную лицензию, регистрационный номер и именную печать.

Оператор единой информационной системы нотариата:

1. обеспечивает бесперебойное ежедневное и круглосуточное функционирование единой информационной системы нотариата в соответствии с требованиями настоящих Основ;
2. принимает меры по обеспечению доступа к предусмотренным настоящими Основами реестрам единой информационной системы нотариата в случаях, предусмотренных настоящими Основами;
3. обеспечивает изготовление резервных копий предусмотренных настоящими Основами реестров единой информационной системы нотариата;
4. обеспечивает предоставление федеральному органу юстиции резервных копий предусмотренных настоящими Основами реестров единой информационной системы нотариата, отчетности о функционировании этих реестров ежеквартально, а также по запросу указанного органа не позднее чем в течение семи рабочих дней со дня поступления такого запроса.

Кто кроме нотариуса может удостоверить доверенность?

Обратите внимание, что в определенных ситуациях удостоверить доверенность на оформления договора купли-продажи может не только нотариус, но и еще ряд должностных лиц. Касается это в первую очередь тех случаев, когда по тем или иным причинам визит к нотариусу крайне затруднителен или вообще невозможен в разумные сроки. В соответствии со ст 185.1. («Удостоверение доверенности») Гражданского Кодекса Российской Федерации к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

• доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения или заведения (обратите внимание, что капитан военного корабля не имеет полномочий удостоверить доверенность на проведение сделки купли-продажи, несмотря на то, что военные корабли I, II и III ранга приравнены к воинской части);
• доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
• доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы (колонии-поселения, воспитательные колонии, исправительные колонии общего, строгого или особого режима, тюрьмы, а также следственные изоляторы);
• доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Как грамотно оформить договор купли-продажи

Мы уже публиковали раньше развернутый материал о том, как грамотно составить договор купли-продаже жилья с образцом. Говоря коротко — содержание такого договора в случае проведения его доверенным лицом дополняется данными об этом доверенном лице.

При этом гражданский Кодекс Российской Федерации допускает оформление сделки купли-продажи (ДКП) в два этапа. На первом этапе продавец и покупатель (один из которых является представителем стороны-доверителя) заключают предварительный контракт, заверяют его в нотариальной конторе, а уже после этого заключают и заверяют основной договор. Содержание и предварительного и основного ДКП будут практически идентичны, и отличаются лишь некоторыми деталями, например, основной договор купли-продажи будет включать обязательств сторон.

Риски при купле-продаже квартиры по доверенности

Покупка жилья или любых других объектов недвижимости нередко несет известные риски, это и подделки документов, фальшивые доверенности, или даже незаконно оформленные нечистоплотными нотариусами, вступившими в сговор с мошенниками, доверенности на проведение таких сделок.

Основной проблемой может стать факт того, что доверенность на продажу квартиры выдана недееспособным собственником жилья, и визуально проверить состояние продавца невозможно, перед вами бодрое и адекватное доверенное лицо, но после того как вы отдадите деньги — вы останетесь и без квартиры и без денег. Иногда доверенность на подобные операции по продаже квартиры мошенники получают от собственников недвижимости обманным путем или угрозами.

При осуществлении сделки по договору купли-продажи по доверенности (с участием доверенного лица) попробуйте так или иначе встретиться с реальным продавцом или покупателем и убедиться, что он действительно выдавал доверенность без угроз, шантажа или насилия, если нет такой возможности, то хотя бы проверьте актуальность доверенности через онлайн сервис Федеральной нотариальной палаты.