Риски унаследовать чужие долги и жильцов при наследовании квартиры

При наследовании квартиры существуют риски унаследовать чужие долги и жильцов, прописанных на наследуемой жилплощади, это в определенных случаях может доставить определенные неудобства и даже проблемы. Чего бояться наследникам при получении жилой недвижимости в наследство? Давайте разбираться вместе в тонкостях и нюансах наследования жилья с долгами и/или квартирантами, которых невозможно или крайне сложно выселить.

Во-первых, за наследуемую квартиру наследодатель мог довольно долго не платить, например, из-за болезни, отчего еще при его жизни копились долги по коммуналке, но такая задолженность не привязана к конкретному человеку, она «висит» на жилье. Таким образом, вступая в наследство на квартиру с долгами по ЖКХ, вы принимаете эти долги на себя. Мало того, платить за коммунальные услуги придется и за тот период, когда наследодатель умер, но наследники еще не вступили в наследство и не оформили на себя право собственности.

Как сэкономить на долгах по коммуналке при наследовании жилья?

Если вы наследуете жилье с долгами по коммуналке, то вам придется их оплатить, но можно сэкономить, помня о том, что исковая давность по задолженности за коммунальные услуги составляет 3 года, при этом она не зависит от даты регистрации права собственности при наследовании. Таким образом наследники могут списать долги, образовавшиеся ранее 3 лет до момента принятия наследства и оформления права собственности на унаследованное жилье, на котором висел долг по услугам ЖКХ.

Но нельзя просто не платить по долгам старше 3х лет, наследникам потребуется оспорить их через суд. При этом судебная практика показывает, что судьи в подавляющем большинстве дел встают на сторону наследников и списывают старые долги по коммуналке, которые старше 3х лет.

Риски наследования ипотечной квартиры, с просрочкой платежей

Еще один риск существует при наследовании ипотечной квартиры, с просрочкой платежей по ипотеке. Даже если усопший наследодатель исправно платил при жизни, даже если в договоре ипотечного кредитования прописана и оформлена страховка от потери трудоспособности и на случай смерти заемщика, всё равно банки попытаются переложить риски и проценты по просроченным платежам на наследников.

Кредитные организации настолько хладнокровны в вопросах выбивания денег по ипотечным кредитам, что не делают скидок ни для несовершеннолетних наследников, ни даже для инвалидов, вступающих в наследство на квартиру, купленную наследодателем в ипотеку.

Обратите внимание, что каждый из наследников отвечает по обязательствам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним по наследству недвижимого имущества. И банк может отнять залог (квартиру) в случае отказа наследников расплатиться по ипотечным долгам умершего наследодателя.

Важным нюансом является тот факт, что проценты по ипотеке начисляются непрерывно и условиям кредитного договора должны оплачиваться ежемесячно, но вот право собственности у наследников возникает отнюдь не сразу после кончины наследодателя и оформлении свидетельства о смерти. Таким образом необходимо позаботиться о том, чтобы ипотечные ежемесячные платежи по наследуемой квартире вносились регулярно — либо по старому ипотечному договору, либо по обновленному договору ипотеки уже с гражданами, претендующими на наследство (но еще не вступившими в свои права).

При этом есть возможность реструктуризовать ипотечный долг, если вы не сразу узнали о положенном вам наследстве и по старому кредитному договору ипотеки были допущены просрочки. Необходимо как можно быстрее обратиться в банк и найти компромиссное решение, вплоть до перезаключения ипотечного договора, вероятно даже на более выгодных (ниже ставка, продолжительнее срок ипотеки) для наследников условиях!

Некоторые банки пытаются целенаправленно затягивать сроки предъявление требований по ипотечному кредиту, чтобы увеличить задолженность потенциальных наследников, с целью получить с них больше штрафов и пеней за просроченные платежи. Однако судебная практика подсказывает, что при подаче наследниками иска против банка, суды отказывают банкирам в требованиях взыскать с наследников штрафы / пени за просрочку при вступлении в наследство.

Риски невключения квартиры в наследственную массу супругом

Еще одним риском при спорах о наследстве недвижимого имущества является ситуация, когда в случае смерти нетитульного собственника жилья его супруг может не включать квартиру в наследственную массу и не делить ее даже со своими несовершеннолетними детьми. Произойти это может если не было завещания и брачного договора. Например, во время брака супругами была куплена квартира и оформлена на жену (хотя по закону это совместная собственность и мужа и жены, и при разводе она бы делилась 50% на 50%), так вот в случае смерти мужа его вдова может отказаться от выдела супружеской доли. В такой ситуации детям наследникам придется подавать судебные иски и пытаться через суд выделить долю покойного отца семейства в общей квартире и после этого претендовать на доли в этом жилье.

А если дети в подобной ситуации несовершеннолетние, то их оставшийся родитель будет по закону и их законным представителем, и он может быть совершенно не настроен выделить долю покойного родителя и оформить на собственных же детей доли в фактическом наследстве.

Риски невозможности совместно пользоваться жильем

Еще одним риском при наследовании жилья является ситуация когда наследники имеют право на свою долю в наследуемой недвижимости, но фактически не смогут совместно пользоваться одной квартирой, оставшейся в наследство после смерти наследодателя.

Например, если долевая собственность может нарушать права того наследника, который ранее, до открытия наследства, жил в помещении и пользовался им, то остальным наследникам может быть отказано в получении наследства. Особенно, когда недвижимость признавалась судом неделимой при условии, что невозможен реальный раздел оставшегося в наследство жилья.

Но наследнику, чьи права могут быть нарушены из-за невозможности реального раздела квартиры при наследовании (в которой он постоянно проживал), чтобы защитить свои права потребуется экспертное заключение о неделимости жилья.

Риски невозможности выселения иждивенцев наследодателя

Даже если с процессом вступления в наследство и с оформлением права собственности не возникло никаких проблем, то наследники могут столкнуться с рисками того, что квартира по закону принадлежит им, но в ней прописаны и проживают несовершеннолетние дети или какие-либо иждивенцы, которые жили за счет усопшего. Даже если такие жильцы не являются родственниками усопшего, даже если они не прописаны в наследуемой квартире — выселить их самостоятельно будет проблематично!

Решением станет либо попытка договориться полюбовно, когда такие жильцы сами освободят занимаемую ими жилплощадь, либо исковое заявление в суд и принудительное выселение посторонних с помощью судебных приставов. Но выселить несовершеннолетних крайне сложно даже через суд, ведь детей нельзя просто выселить в никуда! Органы опеки не позволят ущемить права детей, но если у несовершеннолетних есть родители, жившие с ними в квартире, которая перешла в собственность наследников, то дети могут быть выселены по суду вместе с их родителями, потерявшими право проживать на данной жилплощади.

От наследуемой доли в проблемной квартире можно отказаться

Если вы являетесь наследником и обнаружили, что в наследуемом недвижимом имуществе больше минусов, проблем и долгов, чем потенциальная выгода, то вы можете отказаться от вступления в наследство!

Подобные отказы происходят, например, когда речь идет о стареньких домах в сельской местности, в которых ни жить нормально уже не получится (требуют даже не капитального ремонта, а снова и нового капитального строительства), ни продать их невозможно. Либо если речь идет об аварийном жилье в депрессивных маленьких городках, которые покидают жители и перспектив жизни в таких населенных пунктах нет, а значит и продать такое наследство почти невозможно!