Многие российские граждане мечтают иметь свой частный дом, причем строительство своего жилья является иногда оказывается в разы выгодней, чем покупка готового строения. Если найти честного и грамотного подрядчика, то построить собственный дом обойдется намного дешевле, чем покупка. Вдобавок, если у вас уже есть земельный участок, где вы планировали возвести дом, то для банка это веские преимущества при рассмотрении заявки по ипотеке на строительство дома.
В этой публикации мы рассмотрим особенности ипотечного кредита на стройку дома, которые связаны с объективной неопределенностью, вызванной длительностью возведения объекта, динамикой цен на стройматериалы в России, и другими факторами, влияющими на параметры ипотечного кредита.
- Обеспечение по ипотечному кредиту на возведение частного дома
- Какие требования предъявляются к объекту строительства при ипотечном займе
- Условия и ставки по ипотеке под строительство частного жилого дома
На самом деле, за то время пока идет строительство, может произойти ряд непредвиденных ситуаций:
- Заемщик может лишиться платежеспособности из-за пошатнувшегося финансового положения, или потери работы / источников постоянного дохода.
- Может измениться стоимость стройматериалов и строительных работ.
- Изменятся цены на недвижимое имущество, а значит стоимость залога тоже может упасть
Именно по этим причинам подобные кредитные программы в большинстве банках отличаются повышенными требованиями к заемщику.
Обеспечение по ипотечному кредиту на возведение частного дома
Как правило, размер ипотечного кредита на стройку загородного дома представляет собой довольно крупную денежную сумму, и в данном случае без залога вы вряд ли обойдетесь. Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации есть два способа обеспечения обязательств по ипотечному кредиту: залог и поручительство. При этом они могут быть использованы как по отдельности, так и одновременно.
Если сравнивать покупку ипотечной квартиры, где она выступает в качестве залога, со строящимся домом, то последний не может выступить залогом, так как представляет собой не объект сегодняшний, а «объект будущего». Что предлагают банки? Если потенциальный заемщик является собственником земельного участка, то он может заложить именно его. Вдобавок, залогом может выступить уже существующий дом, квартира, дача или иная недвижимость, принадлежащие заемщику.
Если у вас незаконченный объект строительства, то в некоторых случаях он тоже может быть принят финансовым учреждением в качестве залога. В данной ситуации разговор ведется о тех случаях, когда возведенное строение имеет высокий процент готовности. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, и будут оформлены права собственности на строение, залог можно будет переоформить, и дом уже будет фигурировать как готовый объект недвижимости.
Если говорить о поручительстве, то при оформлении ипотечного кредита на строительство жилого дома банки требуют этого часто. Причина в том, что стоимость заложенной недвижимости не всегда сможет покрыть банковские риски. Когда кредитная организация попросит вас предоставить поручителя, но у вас есть некоторые сложности с поиском достаточно состоятельного поручителя, то в качестве созаемщиков вы вправе привлечь нескольких человек. Но не забывайте о немаловажном моменте – в этом случае они будут и собственниками строящегося дома. Поэтому лучше найти, всё-таки, поручителей, а не созаёмщиков.
В случае если вы состоите в официальном браке, и возведение дома будет осуществляться совместно с супругом (ой), то по закону оба супруга должны выступать в роли созаемщиков в том случае, если иные условия не были прописаны в брачном контракте. Чтобы подтвердить платежеспособность, будет учитываться совокупный доход супругов. Это значительно увеличит шансы на получение ипотечного кредита на строительство дома.
Какие требования предъявляются к объекту строительства при ипотечном займе
Нужно понимать, что просто так прийти в банк и попросить кредит для строительства заветного дома вы не можете. Прежде всего, финансовое учреждение должно иметь неоспоримые факты, что запланированное строительство на самом деле – проект, который реально осуществить, причем через время у вас не будет проблем с вводом его в эксплуатацию. Именно перед вами будет стоять задача убедить в этом банк, и для этого красочные речи не помогут. Нужно иметь пакет «земных» документов, которые представляют собой проекты, планы, разрешения, согласования:
Возведение дома в обязательном порядке следует осуществлять согласно схеме, которая была установлена на законодательном уровне. На первом этапе строительства нужно заказать и утвердить проект, получить все необходимые разрешения. Имея при себе необходимые бумаги, в дальнейшем, когда вы будете заниматься введением дома в эксплуатацию, у вас не возникнет с этой процедурой проблем. Нужно понимать, что разговор о «самовольном строении» идти не может.
Банк особо внимание будет уделять документам на земельный участок, который вы решили использовать для строительства дома. В идеале, он должен принадлежать заемщику на правах частной собственности, но если он находится в аренде, то проблем тоже не будет. Единственный момент относительно арендованного участка заключается в том, что он не может выступить в качестве залога. Целевое назначение земельного участка – строительство индивидуального жилого дома. Отлично сложатся дела, если к участку уже подведены коммуникации. По земельному участку должен быть максимально полный пакет документов, готовый для оформления собственнических прав на объект. В случае если строительные работы уже были начаты на данном участке, к примеру, возведен фундамент, то в этом случае для оформления ипотечного кредита нужно будет заниматься регистрацией объекта незаконченного строительства.
Условия ипотеки под строительство частного жилого дома
В каждом банке имеются общие требования к ипотечному договору для приобретения индивидуальных жилых домов, которые прописаны в ФЗ №102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке». Но условия ипотеки могут иметь некоторые отличия. Возникает вопрос, какие показатели банк вправе изменять самостоятельно? Держатель кредита в индивидуальном порядке, учитывая финансовые показатели и политику банка, может определять:
- Срок кредитования
- Размер первоначального взноса
- Ставку по процентам
- Ограничения по кандидатурам потенциальных заемщиков
Банк выдвигает обязательное условие – страхование объекта ипотеки, страхование жизни, как заемщиков, так и созаемщиков. Также требуется застраховать данных граждан от потери трудоспособности.
Как ни крути, строительство представляет собой процедуру рискованную, которая в будущем может растянуться или вообще прекратиться. Поэтому банки учитывают этот немаловажный момент и устанавливают ставку по процентам, исходя из срока кредитования. Также отличается размер первоначального взноса, способы его внесения и сроки. Ряд банков разрешает для этих целей привлекать материнский капитал.
Нужно отметить, что банки могут выдавать кредит не единовременно, а разбить данный процесс на несколько этапов. В данном случае привязка будущих выплат делается не к определенному временному периоду, а к завершению конкретного этапа строительства дома. Данный подход довольно удобен, так как затраты на выплату процентов по кредиту сокращаются.
