Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

В п.п. 1,2 ст. 217.1 НК РФ сказано, что доходы плательщиков налогов, являющихся налоговыми резидентами РФ, полученные от продажи недвижимого имущества или долей (доли) в нем облагаются НДФЛ в том случае, если имущество находилось в собственности менее минимального срока владения.

В данной статье мы разберемся, в каком размере предоставляется имущественный вычет при продаже различных видов недвижимости (комнат, домов, квартир), которые находятся в общей долевой собственности физических лиц, а также доли (долей) в ней.

• Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества
• Как определить размер имущественного налогового вычета
  • Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже квартиры
  • Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже доли в праве собственности на квартиру
• Порядок получения имущественного вычета

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества

Если говорить об объектах недвижимого имущества, купленных, начиная с 1 января 2016 года, то минимальный срок владения составляет 5 лет либо три года, если на данное имущество было получено право собственности:

• В ходе приватизации.
• По договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого вы выступали в качестве плательщика ренты.
• В порядке наследования.
• По договору дарения от физического лица, которое признается близким родственником или членом вашей семьи.

Об этом сказано в п.11 ст.2, ч.2 ст.4 Закона №382-ФЗ от 29.11.2014; п.п. 3,4 ст.217.1 НК РФ.

Для тех объектов недвижимого имущества, которые были куплены в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет три года – об этом гласит пп. «в» п.10 ст. 2, ч.2 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.

Вы имеете законное право сократить свой доход, который был получен от продажи данной недвижимости, на имущественный налоговый вычет в установленном размере, и согласно этого заплатить налог в меньшем размере. Этот момент регламентирован п.3 ст. 210, пп. 1 п.1 ст. 220, п.1 ст. 224 НК РФ.

Для справки! Кто такие налоговые резиденты

Согласно общему правилу налоговыми резидентами признаются граждане, которые по факту находятся на российской территории не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих друг за другом месяцев. Об этом сказано в п.2 ст. 217 НК РФ.

Как определить размер имущественного налогового вычета

В пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что по общему правилу имущественный налоговый вычет предоставляется в размере:

• Доходов, полученных от продажи квартир, земельных участков, жилых домов, дач, комнат, садовых домиков или доли (долей) в них, но не более 1 миллиона рублей.
• Доходов, полученных от продажи прочих объектов недвижимого имущества (к примеру, это может быть нежилое помещение или гараж), но не более 250000 рублей.

Но бывает случаи, когда вне зависимости от суммы вычет не предоставляется.

Если недвижимое имущество, которое находится в долевой собственности, реализовывается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный вычет будет распределен между сособственниками пропорционально их долям в данном имуществе.

Данное правила применяется и в случае продажи недвижимого имущества, которое находится в долевой собственности супружеской пары. Об этом гласит пп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ.

Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже квартиры

В 2015 году дочь и мать совместно приватизировали квартиру, и в итоге каждому из них принадлежит по ½ доли в праве собственности на квартиру. Через два года, то есть в 2017 году они продали данную квартиру за 5 миллионов рублей. По причине, что это имущество находилось в их совместной собственности менее минимального срока владения им (он составляет менее 3 лет), то мать и дочь получили доход от ее продажи в размере 2,5 миллионов рублей, и он облагается НДФЛ. Они оба имеют право применить имущественный вычет пропорционально своей доли в праве собственности на квартиру, то есть по полмиллиона рублей (1000000 руб. х ½).

У матери и дочери (в данном случае они являются сособственниками) налоговая база составит 2 миллиона рублей (2,5 миллиона – 0,5 миллиона рублей). К уплате НДФЛ подлежит сумма 260000 рублей. Расчет НДФЛ выглядит так: 2000000 рублей х 13%.

В случае если продается доля (или несколько долей) в праве собственности на объект недвижимого имущества по отдельному договору, то предельная сумма имущественного вычета, на который может претендовать продавец, являющийся сособственником, пропорционально его доле (долям) не будет уменьшаться и составит 1 миллион рублей или 250000 рублей в зависимости от вида недвижимости. Эти моменты прописаны в Письме ФНС России от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@.

Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже доли в праве собственности на квартиру

А.Г. Мусанова и В.Г. Мусанов в 2016 году получили по ½ доли в праве собственности на квартиру в порядке наследования. Через год А.Г. Мусанова решила продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру за 1,5 миллиона рублей. Как вы уже понимаете, имущество у нашего продавца находилось в собственности менее минимального срока владения (то есть, менее 3 лет), поэтому доход, полученный от продажи принадлежащей ей доли (это упомянутые 1,5 миллиона) облагаются НДФЛ. Вдобавок, А.Г. Мусанова имеет право применить имущественный вычет в размере предельной суммы, которая составляет 1 миллион рублей. Осуществим расчет: налоговая база равняется 500000 рублям (15000000 рублей – 1000000 рублей). НДФЛ к уплате составляет 65000 рублей (это 13% от 5000000 рублей).

Вместо получения имущественных вычетов, рассмотренных нами выше, вы имеете право сократить облагаемый доход на сумму расходов, непосредственно связанных с покупкой продаваемого недвижимого имущества, которые были фактически произведены и на них имеются подтверждающие документы.

Помимо расходов, имеющих отношение к оплате по договору купли-продажи, у вас имеется право учитывать расходы на уплату госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество, на оплату риелторских услуг и прочие расходы. Этот момент закреплен в Определении Конституционного Суда РФ № 1220-О от 16.07.2017; пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Сумма расходов, которые были произведены в период покупки объекта недвижимости каждым из собственников, рассчитывается на основании документов, подтверждающих уплату ими необходимой суммы. Если выделить сумму расходов, которые понес конкретный сособственник, не представляется возможным, то общая сумма расходов будет распределена пропорционально долям в праве собственности на недвижимое имущество.

Порядок получения имущественного вычета

Обратившись к п.7 ст.220; пп. 1 п.1 ст. 223; пп.2 п.1, п.3 ст.228, п.1 ст. 229 НК РФ, мы узнаем, что имущественный вычет предоставляется при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган не позже 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимого имущества или доли (долей) в нем.

Чтобы подтвердить право на вычет, вам понадобится приложить к налоговой декларации следующие документы:

1. Документы, фиксирующие, что денежная сумма от продажи была получена. Они понадобится в том случае, если в договоре купли-продажи не прописано, что расчеты между участниками сделки осуществлены.
2. Копия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

В том случае, если вы вместо применения вычета захотите сократить облагаемый доход на сумму обозначенных расходов, вам необходимо предоставить документы, которые подтверждают расходы, понесенные вами во время покупки недвижимости. Уплату налога потребуется осуществить не позднее 15 июля года, в котором необходимо представить налоговую декларацию – об этом гласит п.4 ст. 228 НК РФ.