Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры без получения соответствующего согласования

Жилищный кодекс РФ в ст. 29 (ч. 1) определяет самовольную перепланировку как перепланировку, проведенную без получения соответствующего согласования, или если перепланировка была проведена с нарушением проекта перепланировки.

Если перепланировка в квартире не соответствует проекту или проведена вообще без проекта и согласования, это сулит проблемы при продаже такой квартиры, поэтому мы расскажем как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры согласно действующего законодательства. Это можно сделать в административном порядке, а если такой порядок не привел к желаемому результату, можно узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке (см. ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Разберем порядок действий, рекомендуемый для того, чтобы придать вашей перепланировке законный статус.

• Консультация перепланировки в местных территориальных подразделениях
• Проект перепланировки квартиры — заказываем или изготавливаем эскиз своими силами
• Подготавливаем и представляем документы перепланировки квартиры в уполномоченный орган
• Решение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ
  • Решение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ
• Иск в суд при получении отказа на перепланировку квартиры
• Судебное заседание по вопросу откзана в перепланировке квартиры
• Решение суда о разрешении перепланировки квартиры и изменения в ЕГРН

Консультация перепланировки в местных территориальных подразделениях

В разных субъектах Федерации согласованием уже сделанной перепланировки квартиры занимаются разные организации, например, отдел капитального строительства при администрации или жилищная инспекция. Найдя соответствующую организацию, необходимо попасть на прием к специалисту для получения информации о виде вашей перепланировки, о необходимости ее согласования, а также о необходимых документах для согласования.

Если же документами вы не обладаете, до консультации их надо запросить в БТИ. Если документы на квартиру выдаются уже после проведения неузаконенной перепланировки, орган БТИ сделает пометку о самовольной перепланировке.

Такие отметки в виде красных линий и цифр на поэтажном плане квартиры как раз отмечают все изменения в плане квартиры, сделанные против первоначального плана: снесенные или возведенные перегородки, новые проемы, а также переустановленное оборудование на кухне, в ванной комнате и в туалете. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиру с подобными отметками в БТИ?

Проект перепланировки квартиры — заказываем или изготавливаем эскиз своими силами

Эскиз перепланировки легко сделать самому, просто скопировав поэтажный план и выделив на нем красными линиями все проведенные изменения.

Кроме изготовления проекта, разработчик должен согласовать его в архитектурно-планировочном управлении, СЭС, пожарном надзоре и в Роспотребнадзоре.

Подготавливаем и представляем документы перепланировки квартиры в уполномоченный орган

Согласно ЖК РФ (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40), для согласования перепланировки нужны такие документы:

1. Заявление о перепланировке или о переустройстве помещения.
2. Документы из БТИ: техпаспорт квартиры, поэтажный план дома, экспликация помещений до проведения перепланировки и после;
3. Эскиз перепланировки или проект.
4. Если у вас есть проект перепланировки – договор с проектировщиком.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру, например, свидетельство о праве собственности, договор социального найма в подлинном
6. экземпляре или в виде копии, заверенной у нотариуса.
7. Заключение Роспотребнадзора, пожарного надзора, СЭС и архитектурно-планировочного управления.
8. Техническое заключение о безопасности произведенных работ и об их допустимости, выдаваемое проектной организацией.
9. Если квартира, подвергшаяся перепланировке, нанимается по договору социального найма, потребуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя на перепланировку. Если по результатам перепланировки к квартире присоединяется часть общего имущества в доме, на такую перепланировку потребуется согласие всех собственников помещения.

Документы в уполномоченный орган можно представить как непосредственно, так и через МФЦ.

При принятии у заявителя заявления и документов ему выдается расписка в их получении, согласно ч. 3 ст. 26 ЖК РФ.

Решение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ

Срок рассмотрения документов, переданных вами в орган согласования, составляет 45 дней. Если документы и заявление передавались через МФЦ, к этому сроку прибавляется время на пересылку документов непосредственно в орган согласования. Через 45 дней вы получите или решение о согласовании перепланировки, или отказ в согласовании (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

После принятия решения по вашей перепланировке орган согласования должен направить его вам в трехдневный срок (ЖК РФ, ч. 5 ст. 26).

Кто занимается согласованием перепланировок квартир в Москве?

Согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства г. Москвы № 336-ПП от 26 июля 2011г (п. 4.2.2), согласование перепланировок жилых помещений в г. Москве производит Мосжилинспекция.

Документы, необходимые для получения государственной услуги согласования перепланировки, перечислены в п. п. 2.10, 2. 15 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 г.

Отказ в согласовании перепланировки заявитель имеет право оспорить в суде, обратившись в него с административным иском (см. ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Иск в суд при получении отказа на перепланировку квартиры

Срок, в течение которого заявитель имеет право оспорить решение об отказе в согласовании перепланировки, установлен в 3 месяца. За это время вы должны составить и подать в суд, находящийся по месту расположения органа согласования или по вашему месту жительства административное исковое заявление с требованием признать незаконным выданное вам органом согласования решение об отказе в согласовании перепланировки или переустройства жилого помещения (ЖК РФ, ч. 4 ст. 29, КАС РФ, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 и ч. 1 ст. 219).

Оформляя исковое заявление, нужно указать в нем:

• Наименование суда, в который вы направляете заявление.
• Данные об административном ответчике и истце.
• Указать дату принятия и наименование оспариваемого решения.
• Также нужно указать нарушаемые принятым оспариваемым решением права и законные интересы истца.
• Перечислить положения нормативных актов, которые, на ваш взгляд, вступают в противоречие с принятым решением, для проверки этих сведений (ст. 220 КАС РФ).

Какие документы должны прилагаться к исковому заявлению согласно ст. 126 КАС РФ?

1. Решение об отказе в согласовании перепланировки.
2. Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности или договор социального найма на квартиру.
3. Эскиз или проект перепланировки.
4. Если у вас проект – договор с проектировщиком.
5. Документы из БТИ: технический паспорт, поэтажный план дома и экспликацию до и после перепланировки.
6. Заключения Роспотребнадзора, пожнадзора, СЭС и архитектурно-планировочного управления.
7. Уведомление о вручении всем участвующим в деле лицам копий искового заявления и документов, которые у них отсутствовали. Как вариант можно представить копии искового заявления и копии всех документов по числу лиц, участвующих в деле.
8. Документ, подтверждающий оплату заявителем госпошлины 300 р. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
9. Если есть дополнительные документы, способные подтвердить обстоятельства, подтверждающие вашу линию, их также необходимо приложить к заявлению.
10. Если ваш представитель в суде является адвокатом – документы, подтверждающие его статус и полномочия, если не является – документы о его высшем юридическом образовании и подтверждение его полномочий (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Судебное заседание по вопросу откзана в перепланировке квартиры

Судебный орган должен рассмотреть административное дело об оспаривании решений органов за месяц (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В первую очередь на суде вам будут необходимы доказательства следующих обстоятельств (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1. Того, что с вашей стороны были предприняты все возможные действия для того, чтобы получить законное разрешение на проведение перепланировки.
2. Того, что перепланировка проведена с соблюдением всех строительных правил и норм.
3. Перепланировка, проведенная вами, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Для доказательства проведения перепланировки в соответствии со строительными нормами и требованиями может понадобиться проведение строительно-технической экспертизы, расходы на проведение которой ложатся на плечи той стороны, которая ходатайствует на проведении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Решение суда о разрешении перепланировки квартиры и изменения в ЕГРН

После того, как суд вынесет решение, до вступления этого решения в законную силу должно пройти определенное время, которое дается на апелляционное обжалование.

Если апелляция не была подана, то после истечения месяца после принятия решения судом оно вступает в законную силу (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ). Если решение суда вынесено в вашу пользу, вам остается заказать у кадастрового инженера новый технический план, а после его получения обратиться в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН (ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 Закона № 218-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г).