Сделки по оформлению недвижимости имеют свои юридические тонкости, в связи с этим нужно учесть все подводные камни и течения, встречающиеся вам по пути приобретения жилья. Для того чтобы избежать ошибок при заключении сделок оформления недвижимости и не иметь проблем, вступив в право пользования жильем, стоит предусмотреть все нюансы заранее. Давайте разберем стандартную ситуацию — покупка квартиры в строящемся доме — на что обратить пристальное внимание?
Как вы знаете, рынок недвижимости состоит из двух видов жилых объектов: «первичное» жилье и «вторичное». Для каждого из них характерны свои правовые нормы, особенности заключения договоров, проверки сделок на «прозрачность», стили работы риэлторов и количество посредников, участвующих в процессе.
- На что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме
- Советы покупателям квартиры в строящемся доме
- На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья
- Что надо знать покупая вторичку?
Для начала нужно определиться для себя, какую квартиру вы планируете приобретать. Будет это ли это покупка квартиры в строящемся доме, либо в уже построенной высотке, где вы станете первым жильцом, или это будет «вторичка». В этой публикации мы расскажем на что обратить внимание при покупке квартиры на «вторичке», в новостройке, и в строящемся доме.
На что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме
Для квартир в строящихся домах встречаются два вида продавцов, предлагающих приобрести подобное жилье, в первую очередь это застройщики, напрямую продающие квартиры, как говорится — «от производителя», а во-вторых, инвесторы-посредники, специализирующиеся как раз на перепродаже квартир в строящихся домах. Несмотря на то, что стоимость первичного жилья ниже, чем готовых квартир, особенно «на этапе котлована», условия, которые могут установить продавцы, бывают самыми различными. К этому надо быть готовым, ведь и правовые последствия для также могут быть разными.
Очень важно на этом этапе правильно подойти к заключению договора при покупке квартиры в строящемся доме. Ведь от его формы и содержания будут зависеть ваши дальнейшие права на квартиру. Наиболее благоприятным и юридически надежным будет договор долевого строительства. На основании Закона ФЗ № 214 от 30.12.2004 года договор долевого строительства целиком регулирует отношения между дольщиком и застройщиком и защищает права граждан, которые покупают квартиры в строящихся домах.
К сожалению, редко когда застройщик хочет брать на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, а потому дольщикам часто предлагаются иные варианты договоров: договор инвестирования, предварительные договора, уступки прав требований и прочие.
Имейте в виду, что даже если договор участия в долевом строительстве заключен и оформлен по всем правилам, но не зарегистрирован в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии), то он не будет иметь юридической силы. В принципе, если застройщик уклоняется от подписания ДДУ (договор участия в долевом строительстве) в соответствии с ФЗ № 214, то лучше всего поискать другого застройщика во избежание дальнейших проблем, вплоть до потери денег.
Советы покупателям квартиры в строящемся доме
Проверьте наличие у застройщика всей документации, необходимой для строительства, чтобы в процессе избежать неприятных сюрпризов, в первую очередь, разрешение на строительство, право на участок земли, на котором будет возводиться дом. Изучите внимательно учредительную документацию, финансовую отчетность, техническую документацию.
Уточните наличие промежуточных переуступок прав на ту квартиру в строящемся доме, которую вы планируете купить, чем больше в цепи звеньев от застройщика до вас, тем выше вероятность, нажить себе проблем и не получить заветной квартиры, потеряв деньги и время.
При оплате стоимости жилья обязательно требуйте от продавца документы, подтверждающие получения им денег за квартиру. Схема внесения денег должна быть прозрачной, так как речь идет о крупных суммах, без документов, которые могут подтвердить, что действительно вносили деньги за квартиру (кассовый чек, платежное поручение, приходный кассовый ордер и тд), вы не сможете доказать свою правоту даже обращением в суд.
На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья
Как правило, при покупке-продаже вторичного жилья сделки заключают между собой физические лица. Юридических тонкостей в этом случае обычно возникает меньше, чем при покупки квартир в строящихся домах. Однако, все равно надо быть очень внимательным при совершении сделки, дабы не попасть впросак, оставшись без жилья и без денег.
Некоторые недобросовестные игроки рынка недвижимости считают, что законы придуманы для того, чтобы их нарушать, и идут на умышленный обман государства, а порой и второй стороны сделки, в погоне за дополнительной выгодой. Например, сумма, выплачиваемая за жилье, указывается значительно ниже реальной, это позволяет уменьшить налог от продажи квартиры. Сплошная выгода для продавца, а вот покупатель окажется в накладе, так как в результате мало того, что уменьшается сумма налогового вычета (а согласно ст. 220 НК РФ это 13% от 2 000 000 рублей максимально, согласитесь, 260 000 рублей это приличные деньги), так еще и в случае расторжения договора или признания сделки ничтожной покупатель получит лишь прописанную в договоре сумму (хотя и за эти деньги иногда приходится посудиться).
Прежде чем принять ответственное решение и заключить сделку покупки квартиры на вторичном рынке, удостоверьтесь в юридической «чистоте» жилья (сами, или с помощью риэлтора), в противном случае вы рискуете потерять и деньги и купленную квартиру:
- Наведите справки о том, сколько хозяев имела приобретаемая квартира. В том случае, когда за непродолжительное время активно совершались сделки купли-продажи этого объекта недвижимости, может иметь место факт попытки скрыть криминальные следы незаконного отчуждения квартиры и старых владельцев.
- Обратите внимание не только на владельца жилья, но и на всех, кто прописан по адресу покупаемой квартиры. Возможно, что сделка совершается с ущемлением прав кого-то из жильцов (особое внимание – недееспособным и несовершеннолетним) и в результате будет признана незаконной.
- Если квартира приватизированная, то проверьте документы, по которым проходила приватизация жилья (часто нарушением является исключение несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых квартира была приватизирована).
- Проверьте — жилье не должно находиться в залоге или обременено.
На что обратить внимание при покупке вторички?
Будьте внимательны при совершении всех манипуляций связанных с передачей денег: внесение задатка или передача оставшейся суммы должна быть закреплена документально. Все, что связано с перепланировкой жилья, должно иметь соответствующее разрешение, чтобы после покупки квартиры, вы, как новый владелец, не платили за штраф за несогласованную перепланировку.
Помните, что только ваша организованность, дотошное изучение договора и пристальное внимание к мелочам помогут вам избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.
Смотрите еще и на инфраструктуру вокруг нового дома, что с дорогами, что с парковками, есть ли магазины, салоны красоты и тд. Где гулять с детьми, в общем, классический набор необходимых для комфортной жизни условий
Страшно покупать квартиру в еще не построенном доме, мало ли что может случиться с компанией застройщиком
Продавали свою квартиру через домофонд. Объявление-то подать просто и покупателя быстро нашли, а вот юридическая сторона нам была неведома Так что спасибо таким разъясняющим ресурсам!
Пишите в договоре реальную сумму, которую заплатили за жилье, иначе если пойду разбирательства, то потратитесь на них плюс вернете неполную стоимость. Мы от хорошего варианта отказались, потому что продавец ни в какую не шел на то, чтобы писать полную сумму. Но ничего — рынок недвижимости растет — мы вот спустя пару месяцев на авито нашли другой вариант, более прозрачный юридически.
Добрый день, Екатерина!
Вы правы. Нужно перестраховываться (юридическая чистота и прозрачность сделки), чтобы потом не было мучительно больно за безвозвратно потерянные деньги.
Впервые вижу, чтобы продавец отказывался писать реальную стоимость проведенной сделки. Может, нам просто такие не попадались, но я вообще думала, что это запрещено. Когда мы с мужем оформляли покупку квартиры в новостройке, которую нашли на авито, я в юридических вопросах участия не принимала. Я осматривала, говорила с застройщиком, пару раз бегала к нотариусу и то, только чтобы отдать-забрать документы для мужа. Но точно помню, что в договоре была указана реальная сумма, которая и была уплачена при заключении и подтверждении сделки.
Добрый день, Maryana!
Разные Продавцы, разные Покупатели… К сожалению, как среди одних, так и среди других бывают не очень порядочные люди.