Продажа квартиры с ребенком не достигшим совершеннолетия

Проведение сделок купли-продажи недвижимого имущества сопряжено с множеством обстоятельств, способных в существенной степени оказать влияние на процедуру их оформления. Процедура продажи квартиры с ребенком – рискованная ситуация, которая часто встречается в современной жизни. Именно поэтому гражданам следует знать тонкости данной сделки, чтобы избавить себя от возможных проблем в будущем.

Не так просто продать жилую недвижимость, если ее собственником (или доли в ней) является не достигший 18-тилетия ребенок. Такие сделки довольно проблематичны, и требуют особого подхода.

• Проблемы продажи квартиры с ребенком
• Права несовершеннолетних — закон РФ
• Определение недееспособности и несовершеннолетия
• Согласие опеки и попечительства на продажу квартиры
• Купля продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком
• Условия продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
• Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры

Проблемы продажи квартиры с ребенком

В чем же состоят сложности продажи квартиры с ребенком? Предлагаем ознакомиться с некоторыми из них:

• В сфере данных правоотношений на законодательном уровне не все идеально отработано. Существуют определенные пробелы в законах, которые способны повлечь за собой «сюрпризы», как для продавца, так и для нового владельца. К примеру, продавец квартиры может столкнуться со сложностями приватизации квартиры с ребенком, которому еще нет 18 лет.
• Многие участники сделки не желают связываться с недвижимостью, которая обременена какими либо проблемами. В частности, речь идет о несовершеннолетних детях.
• Механизм получения различного рода разрешений достаточно сложен.

Права несовершеннолетних — закон РФ

Существует ряд законодательных актов, регулирующих сделки с детьми, не достигшими 18 лет. Среди них:

1. Гражданский кодекс РФ
2. Конституция РФ.
3. Закон об опеке и попечительстве (ФЗ №48 от 24.04.2008 г.).
4. Семейный кодекс РФ.
5. Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 г.).
6. Жилищный кодекс РФ.
7. Иные законодательные акты, в точности муниципального значения.

Указанные законы рассматривают ребенка, не достигшего 18-тилетия, как полноправного члена общества, который обладает полным комплексом гражданских прав и свобод.

Отличие его от взрослого состоит только в том, что определенные права и свободы, в силу своего возраста, ребенок может реализовать исключительно с помощью родителей. А если родителей нет, то через органы опеки и попечительства или своих законных представителей.

Когда осуществляются продажа квартиры с ребенком, органы опеки и попечительства обязаны защитить имущественные права ребенка, которому не исполнилось 18 лет.

Если сделка не была одобрена органами опеки, то нотариус тоже не удостоверит данную сделку. В итоге на государственном уровне она тоже не будет признана. И если даже каким-то мошенническим способом такая сделка будет проведена, то в любом случае суд в дальнейшем признает ее недействительной. Особенно, если сделка ухудшила жилищные условия ребенка.

Следует знать, что есть основное условие получения согласия на отчуждение квартиры ребенка, которому не исполнилось 18 лет в общем случае. Жилье, которое будет куплено, никаким образом не должно ухудшить условия проживания ребенка, которые были в прежнем объекте недвижимости. Это касается качества жилища, санитарных норм, метража размера доли. Другие параметры жилища также не должны ухудшиться.

Определение недееспособности и несовершеннолетия

Дееспособность – это способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. Если обратиться к ст. 60 Конституции РФ, то там сказано, что полная дееспособность возникает у человека с момента его совершеннолетия. Когда ему исполняется 18 лет, он имеет право самостоятельно, без присутствия родителей осуществлять любые виды сделок.

Если вы хотите правильно понимать, в каких именно ситуациях у продавца квартиры с ребенком не достигшим совершеннолетия возникает обязанность обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на сделку, следует знать, что означают понятия «недееспособность» и «несовершеннолетие». Бесспорно, это два разных понятия.

Когда ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, то у него будет немного больше свободы в совершении сделок. Но здесь должно обязательно работать одно условие – все их действия должны быть в письменном виде одобрены родителями или их законными представителями. Это носит название ограниченная (неполная) дееспособность.

Итак, при совершении сделок купли-продажи квартиры граждан с неполной дееспособностью или недееспособных, требуется обязательно получить одобрение сделки у органов опеки.

Но в некоторых случаях несовершеннолетние дети могут быть дееспособными в полном объеме. В соответствии с действующими законами это происходит в таких ситуациях:

1. В статье 27 ГК обозначены случаи эмансипации. Это означает, что достигший 16 лет ребенок, официально занимающийся предпринимательской деятельностью или работающий по трудовому договору, вправе получить полную дееспособность.
2. Если гражданин вступил в законный брак, то с 16 лет он будет считаться дееспособным. Даже при оформлении развода и до того момента, как ребенок достигнет 18 лет, он будет признан дееспособным.

В этих двух случаях, если назрела необходимость продать квартиру, не нужно обращаться в органы опеки и попечительства для получения согласия на сделку.

Согласие опеки и попечительства на продажу квартиры

1. Cначала нужно получить справку о гражданах, имеющих регистрацию в продаваемой квартире. Родителю или опекуну потребуется направиться в паспортный стол, имея при себе следующие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором указывается ребенок, паспорт заявителя, паспорт или свидетельство о рождении ребенка.
2. Далее нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Даже если родители ребенка развелись, они обязаны оба, вместе с ребенком, которому уже исполнилось 14 лет, посетить упомянутое выше учреждение, имея при себе следующий пакет документов:
   • Свои паспорта.
   • Справку о гражданах, имеющих регистрацию в выставленной на продажу квартире.
   • Свидетельство о рождении ребенка (его паспорт).
   • Документы на отчуждаемую и приобретаемую квартиры (свидетельство о праве собственности). Также потребуются технические паспорта на недвижимость.
3. Необходимо написать заявление о продаже старого недвижимого имущества и приобретении нового. Данная бумага должна содержать подписи обоих родителей или их законных опекунов. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он также должен поставить на заявлении свою личную подпись.
4. Запасаемся терпением и ожидаем решения органов опеки и попечительства. На рассмотрение вашего заявления выделяется 14 дней – в этот срок должностные лица осуществляют проверку на возможные ущемления прав ребенка. Если проверка закончилась с положительным результатом, то опекунский совет выдает разрешение в письменном виде на продажу принадлежащего ребенку имущества.

Купля продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Есть некоторые стандартные ситуации, которые требуют различной сложности подхода к оформлению сделки:

1. Дети являются собственниками по договору дарения, купли-продажи, мены.
2. Квартира была приватизирована, и в число собственников были включены несовершеннолетние дети.
3. Жилая недвижимость приватизирована, и дети на момент приватизации имели равнозначные с собственником права, но в соответствующих документах дети не указаны.
4. Ребенок не имеет прав собственности на квартиру, выставленную на продажу, но прописан в ней.
5. Наследником квартиры является ребенок, не достигший совершеннолетия. Данный факт подтверждается соответствующим свидетельством.

Упомянутые ситуации могут быть различными, поэтому нужно заострять внимание на том, является ли ребенок собственником отчуждаемого жилища (доли в нем) или он имеет только право им пользоваться.

Как вы уже знаете, что если возникла необходимость продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, то понадобится получить разрешение органов опеки.

Давайте разберем ситуацию, если ребенок всего лишь прописан в квартире, и права собственности на нее у него нет. В такой ситуации обращаться за разрешением в органы опеки не нужно, но проблема все равно есть.

Если обратиться к ст.20 ГК РФ, то местом жительства не достигших 14 лет детей, является место, где живут его родители (законные представители, опекуны). Итак, до того, как будет заключен договор на продажу недвижимого имущества, следует прописаться в новой квартире хотя бы одному из родителей.

И только после этого в ней можно зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка. Также должно выполняться обязательное условие: недвижимость подходит для проживания и соответствует всем санитарным и техническим нормам. Если данное условие не будет соблюдено, то вам откажут в выписке ребенка.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Выше мы заостряли внимание на том, что на законодательном уровне в отношении продажи недвижимости, собственником которой являются несовершеннолетние дети, нет совершенной и детально отработанной схемы. Не имеется четкой линии и в вопросе, в каких ситуациях органы опеки и попечительства могут запретить продажу недвижимости, а в каких случаях дать свое согласие.

По этим причинам на практике случаются некоторые отступления от норм закона. К примеру, покупка новой жилой недвижимости не понадобится в таких ситуациях:

1. Семья переезжает в другой населенный пункт. Но в этом случае необходимо, чтобы денежные средства за отчуждаемую квартиру должны быть перечислены на счет не достигшего совершеннолетия ребенка, и наделение его долей.
2. Когда семья переезжает за границу на постоянное место жительства.
3. Если квартира приобретается в новом строящемся доме, то в этой ситуации степень готовности дома должна быть достаточно высокой. На период строительства ребенка необходимо где-нибудь зарегистрировать.

Вдобавок, есть ситуации, когда на практике можно купить новую недвижимость на ребенка, в которой условия его проживания будут хуже предыдущих:

1. Ребенок серьезно болен и ему понадобилось лечение, требующее существенных финансовых вложений.
2. Ребенку понадобился определенный вид образовательных услуг, которые получить в месте его проживания не представляется возможным.
3. Состояние здоровья ребенка исключает возможность его проживания на прежнем месте. К примеру, у ребенка развилась бронхиальная астма по причине загазованности города, в котором он живет, и ему требуется переезд.

Но в любом случае, должно выполняться одно правило – все должно «работать» во благо ребенка.

Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры

Одному родителю (опекуну или усыновителю) совместно с ребенком, которому уже исполнилось 14 лет, необходимо посетить паспортный стол, занимающийся обслуживанием граждан по предыдущему месту проживания. Там нужно написать заявление на выписку несовершеннолетнего. Бланк заявления представляет собой документ установленной формы. Его вам выдадут сотрудники паспортного стола.

К заявлению прикладывается такой пакет документов при продаже квартиры с ребенком: паспорт ребенка или его свидетельство о рождении, паспорт родителя или законного представителя, разрешение опекунского совета на продажу квартиры, свидетельство о праве собственности на новое жилье (в нем должно быть прописано имя ребенка). После этого понадобится заполнить листок убытия, где указывается адрес новой квартиры. Сотрудники паспортного стола в течение 7 дней осуществляют проверку данных, которые были предоставлены, и пакета документов, после чего выдается листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.