Нужно ли разрешение на перепланировку в частном доме?

Разрешение на перепланировку, как правило, необходимо получать в том случае, когда вы планируете изменить конфигурацию жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) подобные изменения необходимо отражать в техническом паспорте жилого помещения, но только в случае, когда речь идет о квартире в многоквартирном доме. А нужно ли разрешение на перепланировку в частном доме?

В соответствии с третьим абзацем Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка жилых помещений может включать:

перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с п.п. 1.7.2, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановление Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 года, не допускается перепланировка комнат, ведущая к:

• нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• нарушениям в работе инженерных систем и сопутствующего оборудования;
• ухудшению внешнего вида фасадов зданий;
• нарушению работы противопожарных устройств;
• ухудшению условий жизни людей, проживающих в жилом помещении.

И это касается не только многоквартирных зданий, но и частных домов.

Какие ремонтные работы не нужно узаконивать?

Не каждое изменение внутри жилого помещения считается перепланировкой. Не подлежат согласованию внутренние работы, связанные:

• с перемещением сантехники внутри существующего санузла;
• нанесением декоративного покрытия на стены, полы и потолки (краски, обоев, плитки);
• установкой кондиционеров;
• устройством встроенной мебели;
• заменой инженерного оборудования (без его переустройства).

Какие ремонтные работы необходимо согласовывать?

Есть два вида работ, требующих предварительного согласования, во-первых, это работы по переустройству, а во-вторых, это работы и мероприятия по перепланировке жилого дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

К мероприятиям, или работам по переустройству, требующим согласование относятся:

• Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
• Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
• Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

К мероприятиям, или работам по перепланировке, требующим согласование относятся:

• Устройство несущих стен.
• Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
• Устройство проемов в несущих стенах.
• Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
• Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Проект перепланировки внутри частного дома

Любая перепланировка внутри частного дома должна быть согласована и проведена в соответствии с проектом перепланировки, разработанным аккредитованным специалистом, имеющим соответствующее специальное образование.

Проект перепланировки внутри частного дома разрабатывается с учетом особенностей строения и грунта, на котором размещается жилое капитальное строение. Такой подход позволяет контролировать изменение конфигурации жилых помещений с тем, чтобы обеспечить безопасность жильцов частного дома.

Жилищная инспекция не даст разрешения на внесение в планировку жилья таких изменений, которые могут повлечь за собой демонтаж несущих стен или разрушение коммуникаций, то есть любые опасные для жизни и здоровья жильцов дома изменения конфигурации невозможно согласовать, и не получится узаконить, если провести их без предварительного согласования.

Как согласовать перепланировку в частном доме?

Чтобы согласовать перепланировку в частном доме вам необходимо выполнить ряд шагов:

1. Подготовить проект перепланировки, обратившись к сертифицированным проектировщикам, которые могут быть как индивидуальными предпринимателями, так и сотрудниками юридических лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций в соответствии с ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ.
2. Согласовать проект перепланировки в жилищной инспекции, для чего обратиться непосредственно в жилинспекцию по месту расположения частного дома, а в случае отсутствия такой инспекции в вашем регионе — обратиться в местную администрацию или в МФЦ. Для чего собрать и подать следующий пакет документов:- паспорт заявителя;
   — заявление о согласовании перепланировки (форма документа утверждена Постановлением Правительства РФ N 266  «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» от 28.04.2005);
   — подготовленный проект перепланировки жилья;
   — документы, подтверждающие наличие права собственности на частный дом, который подвергается перепланировке;
   — доверенность на представителя, если документы подаются не собственником частного дома, а доверенным лицом, действующим от его имени;
   — техпаспорт дома;
   — письменное согласие всех собственников данного жилья на его перепланировку.
3. Получить разрешение на перепланировку — поданные вами документы должны быть рассмотрены регулятором в течении 45 дней с момента их подачи в соответствии с ч. 4 ст. 26 ЖК РФ. При этом у жилищной комиссии есть еще 3 рабочих дня на то, чтобы уведомить заявителя о решении, принятом комиссией по заявлению на согласование перепланировки частного дома.
4. После проведения перепланировки зарегистрировать её, для чего пригласить приемочную комиссию (состав которой утверждается органами местного самоуправления) и по результатам проверки оформить соответствующий акт, который эта приемочная комиссия в соответствии со ст. 28 ЖК РФ обязана направить на регистрацию в Росреестр.

Как узаконить изменения, если перепланировка уже проведена?

Если вы провели перепланировку в частном доме, не согласовав её предварительно, то по закону вы всё равно обязаны её узаконить. Для этого вам необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовить проект уже проведенной перепланировки и собрать пакет документов, приведенных ранее.
2. Обратиться с соответствующим заявлением, проектом и пакетом документов в жилищную комиссию (органы местного самоуправления или в МФЦ), после чего дождаться проведения инспекционного контроля приемочной комиссией.

Если в результате инспекции приемочная комиссия отказалась узаконить проведенную в частном доме перепланировку, то вы можете обратится в суд, предоставив доказательства того, что перепланировка сделана в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства.

Если в результате вашего обращения суд встанет на вашу сторону, то такое судебное решение будет являться основанием для регистрации перепланировки.

А вот если в суде вам не удастся доказать соответствие проведенной в частном доме перепланировки требованиям жилищного законодательства, то это будет означать, что вам необходимо привести планировку вашего жилища в изначальный вид, убрав все изменения, внесенные в конфигурацию здания.

Чем грозит неузаконенная перепланировка собственнику дома?

Если вы не согласовали проект перепланировки, провели её самовольно и не узаконил, то теоретически пока к вам не явится жилищная комиссия или до тех пор пока не случится какое-либо чрезвычайное происшествие с вашим частным домом — вам ничего не грозит. При этом в случае обнаружения жилищной комиссии факта такой перепланировки без согласования собственник этого частного дома будет привлечен к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 2500 рублей (на основании ст. 7.21 КоАП РФ).

Помните, если в доме из-за неузаконенной перепланировки обрушится крыша или стены в результате чего пострадают люди, то собственника такого здания привлекут не только к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 2500 рублей, но и к уголовной!

Еще одной проблемой неузаконенной перепланировки частного дома является тот факт, что такое жилье невозможно продать ипотечному покупателю, ведь банк не одобрит ипотеку до тех пор, пока оценщик не даст положительное заключение о «юридической чистоте» покупаемого в кредит объекта недвижимости. При этом даже если вы продаете дом не в рамках ипотечного договора, то покупатель вправе затребовать от вас узаконить перепланировку перед тем, как купить ваше здание, и внести эти скорректированные данные в техпаспорт дома, обновив данные по нему в Росреестре.