Начало года ознаменовал новый тренд в судебных делах по незаконной перепланировке и переводе квартир в нежилые помещения — столичная Мосжилинспекция направила в суды целый пакет исков о лишении прав собственности владельцев, которые незаконно перепланировали квартиры в нежилые помещения в Москве. Первый иск судом уже удовлетворён, а это значит, что скоро появится обширная судебная практика по подобным делам и суды станут лишать нерадивых владельцев недвижимости прав на неё, в случае отказа узаконить перепланировку.
Что произойдёт с незаконно перепланированными жилыми помещениями когда их владелец будет лишен судом прав собственности? Такие помещения будут выставлены на публичные торги, будут реализованы, а средства, вырученные от продажи будут возвращены бывшему владельцу. Новые же собственники должны будут привести приобретенное помещение к законным нормативам.
Откуда появилась проблема квартир незаконно перепланированных в нежилые помещения?
Практически сразу поле развала СССР в стране начался процесс, когда первые этажи жилых домов стали выкупаться новым классом граждан — предпринимателями и бизнесменами. Основной целью таких покупок был перевод жилой недвижимости в нежилую и открытие в этих помещениях магазинов, аптек, салонов красоты, офисных помещений и т.д. Доходило до того, что на улицах с высоким пешеходным трафиком и удобной парковкой до 100% квартир на первых этажах выкупались под бизнес. Длилось такое перепрофилирование недвижимости более 10 лет с самого начала 90х и лишь к середине нулевых темпы снизились. Во-первых оставалось всё меньше доступных вариантов, а во-вторых удалось усилить контроль за незаконным переводом жилых помещений в нежилые.
Почему власти начали активно бороться с перепланировками «первых этажей»? Ответ простой — большая часть новых владельцев такой недвижимости не заморачивались законной и согласованной перепланировкой в соответствии со СНиП-ами, то есть ломали фасады, сносили несущие стены в домах, нарушали правила расположения санузлов и отопления и тд. Подобные реконструкции жилья под интересы бизнеса — это не просто нарушение СНиП, но часто еще и риск обрушения всего многоквартирного дома, когда под угрозой оказываются жизни сотен жильцов здания.
Конец эпохи стихийных перепланировок
Долго подобные процессы идти не могли и власти неминуемо обратили своё внимание на этот хаос, требования к помещениям, выкупленным бизнесменами стали предъявлять в полном объеме и соответствии с жилищным законодательством России. 2019 год станет переломным, потому что суды уже начали лишать прав собственности злостных нарушителей требований СНиП при перепланировках бывших квартир на первых этажах, отказывающихся привести помещения к соответствию строительным нормам и правилам.
Рискуют лишиться прав собственности все владельцы перепланированных помещений, отказывающиеся выполнить требования жилищных инспекций, которые контролируют и согласовывают проекты перепланировки (которые должны быть разработаны одной из проектных организаций, если перепланировка не затрагивает несущих конструкций дома, а если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то проект должен быть выполнен только организацией, являющейся автором проекта здания).
Верховный суд Российской Федерации за последние годы неоднократно разъяснял нормы и правила перепланировки жилой недвижимости на примере множества гражданских дел. Но, похоже, терпение властей закончилось, и от увещеваний перешли к радикальным мерах — лишения прав собственности нарушителей СНиП при перепланировках и переводе жилой недвижимости в нежилую.
Что нельзя делать при перепланировке жилых помещений?
При осуществлении перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах не допускается:
- Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
- Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.
- Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
- Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
- Перевод технических подполий в подвалы.
- Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
- Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
- Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
- Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
- Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Отдельно стоит отметить, что запрещены любые мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
А что грозит за отказ согласовать перепланировку в жилой квартире?
Мы начали рассказ с того, что сообщили читателю, что в России суды начали отнимать права собственности у предпринимателей за незаконную перепланировку нежилых помещений, переведенных в этот статус из обычных квартир, а что если обычных владелец квартиры сделал несогласованную перепланировку и отказывается привести своё жилье к строительным нормам по требованию жилищной инспекции?
Последние 25 лет в России лишение прав собственности на жилую недвижимость (квартиру, комнату, частный дом) было чрезвычайно редким явлением, тем более, когда речь шла о единственном жилье — по жилищному и гражданскому кодексам владельца не могли лишить прав собственности на единственное жилье ни при каких нарушениях. Но вот в конце 2018 года Минюст доработал законопроект о продаже единственного жилья должников! Сразу стоит отметить, что из доработанного Министерством юстиции законопроекта следует: единственное, но роскошное жилье у должника будут изымать только в рамках процедуры банкротства. Есть целый ряд условий в этом законопроекте, это и минимальный размер жилья, которое может быть признано роскошным, это и сумма долгов при банкротстве и многое другое.
Если этот радикальный законопроект будет принят и в России появится судебная практика изъятия единственного жилья, то это может открыть двери для новых законодательных инициатив, по которым права собственности могут лишиться владельцы квартир, которые провели незаконную перепланировку, живут в них и отказываются согласовывать произведенные ими изменения в конструкциях здания, в том числе и в несущих стенах.
Если несогласованную перепланировку квартиры зафиксировала Жилищная инспекция, то её владельца назначат штраф в размер 2 500 рублей, и через суд обяжут вернуть жилое помещение к состоянию до перепланировки. В случае, когда собственник отказывается возвращать квартиру в исходное состояние и нарушает предписание суда, то процедуру восстановления первоначального вида квартиры может инициировать Жилищная инспекция, которая наймёт подрядчика, а оплату его работы по суду повесят на нерадивого собственника жилья. Если жилец сделал незаконную перепланировку в муниципальной квартире и отказывается вернуть жилье в исходное состояние, то в соответствии со статьёй 29 ЖК РФ муниципалитет имеет право расторгнуть с ним договора соцнайма и выселить его из данной квартиры.
