Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и прочей недвижимости?

Когда гражданин продает земельный участок, комнату, квартиру ли другое недвижимое имущество или долю в них, у него появляется обязанность по исчислению и уплате НДФЛ. Вдобавок, нужно задекларировать доходы, полученные от продажи имущества.

Но при этом, если наступили определенные условия, то полученные доходы могут быть освобождены от обложения НДФЛ, либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета. Эти моменты закреплены в п.1 ст. 209, п.п. 1,3 ст. 210, п.17.1 ст. 217, пп. 1. П.1 ст. 220, пп.2 п.1 ст. 228, п.1 ст. 229 НК РФ. В статье наш юрист подробно расскажет какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и прочей недвижимости в РФ.

• Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости
• Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества
• Каковы особенности применения имущественного вычета, если недвижимость продают супруги
• Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от реализации недвижимости
• Пример расчета налога при уменьшении доходов на расходы

Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости

Освобождение доходов от реализации недвижимого имущества от обложения НДФЛ напрямую связано с налоговым статусом гражданина и от того, сколько лет данное имущество принадлежало ему на правах собственности. Итак, согласно общему правилу, если гражданин является налоговым резидентом РФ, и он имеет в собственности объект недвижимого имущества не менее трех лет (речь идет о недвижимости, купленной до 01.01.2016) или менее установленного минимального срока (речь идет об имуществе, купленном после 01.01.2016), то доходы, полученные от его продажи, не облагаются НДФЛ.

Также не понадобится их декларировать. Эти моменты прописаны в п.17.1 ст. 217, п.2 ст. 217.1, пп.2 п.1 ст. 228, п.п 1,4 ст. 229 НК РФ, ч.3 ст.4 Закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Эти моменты регламентированы ч.1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ; п.1 ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015.

Для случаев продажи, начиная с 1 августа 2017 года, помещения для жилья или доли (долей) в нем, которые предоставлены в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москва, действует особое правило. Когда производится исчисление минимального срока владения продаваемого объекта, учитывается и срок нахождения в собственности освобожденного жилья или доли (долей) в нем. Об этом гласит ч.2 ст. 2 Закона №352-ФЗ от 27.11.2017; абз.2 п.2 ст. 217.1 НК РФ.

Для справки! Что представляет собой минимальный срок владения объектом недвижимого имущества

В п.3 ст. 217.1 НК РФ сказано, что минимальный срок владения недвижимостью составляет три года, если право собственности на нее получено одним из указанных ниже способов:

1. В результате приватизации.
2. В порядке наследования.
3. По договору дарения от члена семьи или близкого родственника.
4. В результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вдобавок, при продаже с августа 2017 года жилой недвижимости или доли (долей) в ней, которая была предоставлена в собственность взамен освобожденной по причине реноваций жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года. Это правило работает в том случае, если право собственности на освобожденное жилье или долю (доли) в нем было получено с соблюдением условий, оговоренных выше. Эти моменты прописаны в ч. 2 ст. 2 Закона №352-ФЗ; абз. 3 п.2 ст. 217.1 НК РФ.

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимого имущества равняется пяти годам, если иное не установлено на законодательном уровне субъекта РФ – об этом гласит п.п. 4,6 ст. 217.1 НК РФ.

Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас не имеется права на применение обозначенного выше освобождения, то вы можете уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета. Если вы являетесь налоговым резидентов РФ, то данное право у вас возникает. Это сказано в п.1 ст. 224 НК РФ; п.3 ст. 210, пп. 1 п.1 ст. 220.

Итак, если вы продаете недвижимость или долю (долей) в ней, то вы можете на свой выбор уменьшить свой доход. Но это правило «работает» в том случае, если недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Эти моменты оговорены в пп. 1 п.1, пп. 1,2,4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Уменьшить полученный доход можно так:

1. На расходы по покупке объекта недвижимого имущества, которые были понесены фактически и имеют документально подтверждение. В данную категорию относятся также проценты по кредиту, оплата услуг риелторской фирмы.
2. Либо на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже перечисленных ниже объектов недвижимого имущества или долей в них:
   • Квартир.
   • Жилых домов.
   • Садовых домов.
   • Комнат.
   • Дач.
   • Земельных участков.

Или в размере 250000 рублей при продаже других объектов недвижимости. К примеру, это может быть гараж.

Эти моменты прописаны в ч. 2 ст. 2 Закона № 352-ФЗ; пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Обозначенный налоговый вычет вы имеете право получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончанию года, когда вы будете декларировать свои доходы, полученные от продажи недвижимости. Это сказано в ст. 216, п.7 ст. 220, п.1 ст. 229 НК РФ.

Каковы особенности применения имущественного вычета, если недвижимость продают супруги

Как вы знаете, имущество, которое муж и жена нажили за годы совместной жизни, представляет собой совместную собственность в том случае, если у них не был составлен брачный договор, где предусмотрены иные моменты относительно данного вопроса. Когда происходит продажа находящегося в совместной собственности супругов недвижимого имущества, размер имущественного вычета будет определен по договоренности межу мужем и женой, причем соотношением может быть любое. Это сказано в пп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ, п.1 ст. 256 ГК РФ; п.1 ст. 33 СК РФ.

Если недвижимость находится в общей долевой собственности супругов или доли, принадлежащие им, выделены в натуральном виде, то возможны несколько вариантов реализации имущества (доли или долей в нем) и, как следствие, получить имущественный вычет можно тоже разными способами:

1. Продаются доли, которые выделены в натуральной форме. Учитывайте, что подобные доли представляют собой самостоятельные объекты договора купли-продажи. При таком развитии событий каждый из супругов имеет право получить имущественный вычет в полном размере.
2. Имущество продается как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В подобной ситуации имущественный вычет будет распределен между мужем и женой пропорционально тем долям, которые они имеют.
3. Продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В подобном случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Данные моменты зафиксированы в следующих законодательных актах:

• Письмо ФНС России № ЕД-4-3/13578@ от 25.07.2013.
• Постановление Конституционного Суда РФ № 5-П от 13.03.2008.
• пп. 1 п.1, пп. 1,3, п.2 ст. 220 НК РФ.

Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от реализации недвижимости

В случае если доходы от продажи вами недвижимости не подлежат освобождению от налогообложения, на ваши плечи ложится обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ – об этом гласит пп.2 п.1, п.2 ст. 228 НК РФ.

Сумма дохода от продажи рассчитывается на основании договора купли-продажи. Но если вы реализуете объект недвижимого имущества, купленный после 1 января 2016 года, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошел и зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

На законодательном уровне российского субъекта размер понижающего коэффициента может быть уменьшен, и этот момент прописан в п.п 5,6 ст. 217.1 НК РФ; п.3 ст. 4 Закона №382-ФЗ.

Доходы от реализации недвижимости вы имеете право сократить на сумму понесенных по факту расходов или на величину имущественного налогового вычета.

Предлагаем рассмотреть конкретный пример, как осуществляется расчет налога с использованием имущественного вычета

Гражданин Копенкин Ж.О. продал в 2018 году квартиру, стоимость которой составляет 5 миллионов рублей. Данное недвижимое имущество досталась ему в наследство в этом же году. На 1 января 2018 года кадастровая стоимость квартиры составляет 7,5 миллионов рублей. Когда будет рассчитываться налог, Копенкин Ж.О имеет право применить имущественный вычет. Сумма дохода, которая будет облагаться налогом, составит 4250000 рублей. Расчет такой: 7500000 рублей х на 0,7 – 1000000 рублей.

НДФЛ к уплате составляет 552500 рублей. (4250000 руб. х 13%).

Пример расчета налога при уменьшении доходов на расходы

Гражданка Бойченко Н.М. приобрела в начале 2017 года квартиру за 4500000 миллиона рублей, используя заемные средства банка. В конце 2017 года она продала данную недвижимость уже за 5 миллионов рублей. На 1 января 2017 года кадастровая стоимость не была определена. До дня продажи квартиры Гражданка Бойченко Н.М. платила проценты по кредиту, которая составила 150000 рублей. При расчете налога она учла расходы, связанные непосредственно с покупкой данного объекта недвижимости.

Налогооблагаемая сумма дохода в рассматриваемом нами случае составит 350000 рублей. Расчет таков: 5000000 рублей – (4500000 рублей + 150000 рублей). НДФЛ к уплате составляет 45500. (350000 х 13%).

Гражданка Бойченко Н.М. должна заплатить налог до 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимого имущества или доли в нем. Об этом гласит п.4 ст. 228 НК РФ.

Но если вы в срок не уплатили налог, но подали декларацию, в которой грамотно рассчитали налог, и не совершали иных неправомерных деяний, то неуплата налога не должна отразиться на вашем кармане, то есть штрафных санкций быть не должно. Но пени оплатить все-таки придется. Эти моменты зафиксированы в п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №57; п.п. 2-4 ст. 75, п.п. 1,3 ст. 122 НК РФ.