В июне 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации озвучила своё решение по делу между собственником жилья и управляющей компанией — хозяин жилья обязан пускать управляющую компанию для проверки перепланировки квартиры, поставив точку в долгих судебных тяжбах и апелляциях сторон. Началось всё с того, что в подмосковном Красногорске супружеская пара сделала ремонт в своей квартире с полной перепланировкой внутри, а когда представители управляющей компании обратились к хозяевам жилья с просьбой осмотреть проведенную перепланировку, то столкнулись с категорическим отказом в подобной инспекции и нежеланием пускать представителей УК в жилое помещение.
Стоит отметить, что представители УК перед тем как обратиться в суд пытались договориться полюбовно, отправляя по адресу нерадивых жильцов письма с требованием пустить их в квартиру «для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома», но письма были проигнорированы.
Управляющая компания вынуждена была обратиться в суд, поскольку имелись подозрения, что перепланировка не была согласована и может угрожать безопасности как самих хозяев квартиры, так и всех жильцов дома, в случае, если были затронуты несущие стены здания. Городской суд Красногорска решил, что управляющая компания правомерно требует допустить её представителей в помещение для оценки перепланировки, но вот областной суд Московской области решил, что хозяева жилья могут не пускать представителей УК и не обязаны показывать результаты перепланировки квартиры, которой они владеют на правах собственности.
Решение суда первой инстанции (городского суда Красногорска) гласило: иск коммунальщиков удовлетворить, собственников жилья обязать предоставить доступ в квартиру, а также взыскать с ответчиков компенсацию государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Решение собственниками жилья было обжаловано в Московском областном суде, который отменил вердикт городского суда отменил и отказал коммунальщикам по всем пунктам их иска.
В итоге судебные споры дошли до Верховного суда РФ, так как управляющая компания не желала отступать и принципиально решила судиться до победного конца. Основными требованиями иска коммунальщиков было — обязать ответчиков (собственников перепланированного жилья) «предоставить доступ в жилое помещение», для проведения осмотра. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ изучила материалы дела и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила, оставив в силе первое решение городского суда Красногорска.
Решение Верховного суда по допуску в квартиры коммунальщиков для проверки перепланировки
Аргументами Верховного суда стало то, что в соответствии со статьёй 30 ЖК РФ собственник жилого помещения помимо определенных прав обязан исполнять и определенные обязанности, в том числе содержать жилье в «надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».
По материалам дела видно, что Красногорский горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на ст. 31 и ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также на положения «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», установленных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011. На основании законодательных норм этих документов городской суд и вынес решение, согласно которому коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».
При этом открылись факты, что жильцы пускали коммунальщиков в квартиру, но не во все комнаты, за что и зацепился областной суд, решив, что оснований для доступа представителей управляющей компании в комнаты и кухню — нет. Областной суд ошибочно решил так аргументируя тем, что не установлено никакого технического или санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда жильцы не пустили коммунальщиков, а значит и проверять эти помещения нет необходимости. А поскольку истцы (управляющая компания) не предоставили жалоб соседей из-за сделанной собственниками жилья перепланировки, то значит «права и законные интересы соседей» не нарушены.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда назвала такие выводы областного суда «неправильным толкованием и применением норм закона», напоминая, что статья 17 ЖК РФ допускает пользование жилым помещением только «с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства», а проверка состояния пожарной безопасности и иных требований к жилым помещением не в компетенции самих жильцов, этим и обязаны заниматься коммунальщики в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ:
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Мало того, в соответствии с пунктом 7 статьи 55.24 Градостроительного Кодекса Российской Федерации: «Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.»
Верховный суд подчеркнул, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель (Управляющая Компания или ТСЖ) имеет право: «требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время».
При этом пункт 34 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» устанавливает, что собственник жилья обязан: «допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время»
Таким образом ВС РФ согласился с решением Красногорского городского суда, оставив его в силе, а решение Московского областного суда было отменено. Можно назвать это решение прецедентным, так как теперь городским и областным судам будет на что опираться при рассмотрении подобных судебных исков управляющих компаний и представителей ТСЖ к жильцам, которые отказываются пускать коммунальщиков в свои квартиры, препятствую последним в исполнении своих прямых обязанностей по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах.
